Bureaux et flex office : cadrer la donnée d’un immeuble tertiaire

L’essentiel

La difficulté n’est presque jamais la mesure : c’est le périmètre. Qui occupe quoi, sur quelle surface, sous quel bail, avec quel vecteur.
Un immeuble de plus de 290 kW est concerné par le décret BACS depuis le 1er janvier 2025, et le seuil descend à 70 kW au 1er janvier 2030, après report ; le décret tertiaire s’applique dès 1 000 m².
Le socle reste le même quel que soit le lecteur : la consommation annuelle de l’actif, séparée par vecteur, sur le bâtiment entier, rapportée à une surface stable.

Vos enjeux

Typologie de sites. Le flex office a rendu l’occupation moins prévisible, alors que la régulation continue de fonctionner sur des horaires fixes. S’y ajoutent des postes absents des immeubles des années 2000 : locaux informatiques d’étage, bornes de recharge, photovoltaïque en toiture, réseau de chaleur urbain. Les parties communes représentent couramment 15 % des surfaces et consomment toute l’année.

Réglementaire. Le décret BACS (n° 2020-887, modifié par le décret n° 2023-259) impose un système d’automatisation et de contrôle de classe B au sens de la NF EN ISO 52120-1, aux échéances du 1er janvier 2025 au-delà de 290 kW et du 1er janvier 2030 au-delà de 70 kW, cette seconde date ayant été reportée de 2027 par le décret n° 2025-1343 ; l’exigence européenne correspondante figure dans la directive (UE) 2024/1275. Le décret tertiaire (n° 2019-771) impose la déclaration OPERAT avant le 30 septembre et des objectifs de –40 % en 2030, –50 % en 2040 et –60 % en 2050, sous peine d’une amende pouvant atteindre 7 500 €. Les foncières relèvent de la CSRD, dont les seuils sont en révision, et documentent l’activité 7.7 de la taxonomie.

Contractuel. Le bail commande la donnée autant que la technique. Annexe environnementale, clause de partage des données, refacturation des charges : chacun fixe qui mesure et qui transmet. Les investisseurs ajoutent leurs grilles, trajectoire CRREM alignée 1,5 °C ou questionnaire GRESB, qui réclament une intensité en kWh/m²/an et en kgCO₂e/m²/an sur un périmètre documenté.

Opérationnel. Une GTB existe presque toujours. Installée à la livraison puis étendue par lots successifs, elle laisse rarement savoir quels points sont historisés ni depuis quand. Les licences d’accès appartiennent parfois à l’intégrateur d’origine, et l’exploitant lit des synoptiques sans rien pouvoir exporter.

Les données primaires attendues

Donnée	Maille	Usage réglementaire ou contractuel	Obstacle fréquent
Électricité de l’immeuble (courbe de charge)	10 min à horaire	Décret tertiaire, BACS, CSRD E1, CRREM, IPMVP	Points de livraison multiples, dont un au nom d’un preneur
Gaz, chaleur ou froid livré par un réseau	Horaire à mensuel	Décret tertiaire, scopes 1 et 2	Relevé mensuel du délégataire, sans courbe
Production photovoltaïque et part autoconsommée	10 min	CSRD E1, taxonomie	Onduleur non raccordé à la supervision
Énergie délivrée par les bornes de recharge	15 min, par borne	Séparation mobilité / bâtiment	Bornes en aval du tableau général
Consommation des locaux informatiques d’étage	15 min	Comparabilité inter-actifs	Aucun départ dédié
Sous-comptage par étage ou par lot loué	15 min	Bail vert, refacturation, sous-location	Découpage électrique différent du découpage locatif
Températures et CO₂ par plateau	10 min	BACS classe B (zonage), air neuf	Sondes de reprise uniquement
Surfaces IPMS 2, assujettie, utile locative	Statique	OPERAT, CRREM, GRESB, baux	Trois surfaces pour le même actif
Titulaires des contrats et mandats	Statique	Mandat de collecte, consolidation	Preneurs titulaires de leurs abonnements
Degrés-jours de la station de référence	Journalier	Ajustement IPMVP	Station non documentée

Ce que le diagnostic regarde

Le diagnostic classe chaque immeuble en A (connectable en l’état), B (connectable en partie) ou C (remplacement nécessaire), à partir de six questions.

Une supervision est-elle en place ? Oui le plus souvent. La vraie question est de savoir si vous pouvez en extraire des séries sans dépendre de l’intégrateur d’origine.
Des points sont-ils historisés ? Une GTB qui affiche n’archive pas forcément. Le diagnostic vérifie la profondeur d’historique réelle, point par point.
Le protocole est-il ouvert ? BACnet et Modbus dominent ; les passerelles propriétaires et les licences de points restent le principal blocage.
Le zonage réel correspond-il au zonage de régulation ? Le flex office a déplacé les occupants sans déplacer les zones : un plateau peut être occupé à 20 % d’un côté et saturé de l’autre.
Quels vecteurs et usages sont sous-comptés ? Le réseau de chaleur, les locaux informatiques, les bornes de recharge et les surfaces sous-louées.
Qui est titulaire des contrats et des mandats ? Propriétaire, gestionnaire, preneur et sous-locataire se répartissent les abonnements ; c’est ce qui détermine l’accès aux courbes de charge.

Répartition typique : un immeuble livré ou restructuré au cours de la dernière décennie relève de A pour son lot CVC et de B pour le sous-comptage locatif ; C concerne surtout les automates hors maintenance.

Exemple de cadrage

Prenons un immeuble représentatif : 6 500 m² IPMS 2, cinq étages en flex office, 15 % de parties communes, 2 500 m² sous-loués, un local informatique par étage, un parking avec bornes de recharge et du photovoltaïque en toiture. Les consommations annuelles se répartissent en 780 000 kWh d’électricité, dont 60 000 kWh autoproduits, 300 000 kWh de gaz et 220 000 kWh livrés par le réseau de chaleur.

Le cadrage commence par trois décisions, prises avant toute mesure.

Le périmètre. Le socle est le bâtiment entier, sous-location comprise. Les 2 500 m² sous-loués font l’objet d’une vue dérivée, calculée à partir des sous-comptages d’étage et de la clé contractuelle. Sans cette règle, deux exercices deviennent incomparables dès qu’un sous-locataire entre ou sort.

Les vecteurs. Électricité, gaz et réseau de chaleur sont comptés séparément, chacun avec son facteur d’émission. La production photovoltaïque autoconsommée apparaît en tant que telle : elle réduit le soutirage sans réduire la consommation du bâtiment. L’énergie délivrée par les bornes est isolée, car elle relève de la mobilité.

La surface. L’IPMS 2 sert de dénominateur pour les lecteurs financiers, la surface assujettie pour OPERAT. Les deux sont conservées côte à côte, avec leur date de mesurage.

La même donnée alimente ensuite OPERAT, l’indicateur de l’ESRS E1, l’intensité comparée à la trajectoire CRREM et la ligne 7.7 de la taxonomie, sans ressaisie.

Ce que PoP Data ESG apporte

PoP Data ESG relie les équipements existants, collecte les points utiles, rend la donnée opérante (qualification, comblement documenté des lacunes), la restitue par profil et la rend opposable par scellement eIDAS. Pour un immeuble de bureaux, cela se traduit par :

un référentiel unique par actif, où la consommation annuelle est séparée par vecteur, sur le bâtiment entier, rapportée à une surface stable, locaux informatiques et bornes isolés ;
une extraction de la GTB existante quand elle est exploitable, sans remplacement et sans dépendance à l’intégrateur d’origine ;
une restitution par profil : l’exploitant suit les dérives, l’asset manager compare les actifs, l’investisseur lit une intensité comparable à sa trajectoire ;
la répartition entre occupant principal et sous-locataires, produite comme une vue dérivée traçable jusqu’à la mesure ;
un plan de mesure et vérification IPMVP Option B, avec une collecte indépendante de l’IT des occupants.

Nous ne délivrons pas d’attestation de conformité et ne garantissons pas un résultat réglementaire ; nous produisons la donnée qui permet de l’établir.

Pour aller plus loin

Questions fréquentes dans ce secteur

Quelle surface retenir pour un immeuble de bureaux : IPMS 2, surface utile ou surface OPERAT ?

Les trois coexistent et ne se valent pas. L’IPMS 2 sert aux investisseurs et aux comparaisons internationales, la surface de plancher assujettie sert à OPERAT, la surface utile locative sert aux baux. Le socle que nous produisons rapporte la consommation à une surface stable, documentée et convertible : c’est la stabilité du dénominateur qui rend la série exploitable, pas le choix d’un référentiel unique.

Comment traiter les surfaces sous-louées dans le reporting ?

La sous-location déplace l’usage, pas le bâtiment. Le socle reste la consommation de l’immeuble entier, séparée par vecteur, rapportée à une surface stable. La répartition entre occupant principal et sous-locataires se calcule ensuite, à partir des sous-comptages disponibles et de la clé prévue au contrat, et se restitue comme une vue dérivée, jamais comme la donnée de base.

Les locaux informatiques d’étage faussent-ils la comparaison entre immeubles ?

Oui, s’ils ne sont pas isolés. Un local technique occupe quelques mètres carrés et peut peser plusieurs dizaines de kWh par mètre carré à l’échelle de l’immeuble. Un sous-comptage dédié permet de publier la donnée du bâtiment entier tout en produisant, à côté, une intensité hors informatique comparable d’un actif à l’autre.

Que deviennent l’autoconsommation photovoltaïque et les bornes de recharge ?

Elles se comptent séparément. L’énergie photovoltaïque autoconsommée réduit le soutirage mais reste une consommation du bâtiment : elle doit apparaître, sinon la performance est surévaluée. L’énergie délivrée par les bornes relève de la mobilité et non du bâtiment : sans sous-comptage, elle gonfle l’intensité énergétique déclarée.