L’essentiel
- Tout bâtiment ou ensemble de bâtiments hébergeant des activités tertiaires sur 1 000 m² ou plus doit réduire sa consommation d’énergie finale de –40 % en 2030, –50 % en 2040 et –60 % en 2050 par rapport à une année de référence postérieure à 2010, ou atteindre une valeur absolue fixée par catégorie d’activité.
- Les consommations de chaque année doivent être déclarées sur la plateforme OPERAT de l’ADEME avant le 30 septembre de l’année suivante, par vecteur énergétique.
- Propriétaires et locataires sont conjointement responsables. La sanction financière est modeste (7 500 €), la publication des manquements et l’effet sur la valeur des actifs le sont moins.
Texte de référence
L’obligation est créée par l’article L.174-1 du code de la construction et de l’habitation (CCH), issu de l’article 175 de la loi ELAN du 23 novembre 2018. Le décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019, dit « décret tertiaire » ou « Éco Énergie Tertiaire », en précise le champ et les modalités ; il est codifié aux articles R.174-22 à R.174-32 du CCH.
L’arrêté du 10 avril 2020, dit arrêté « méthode », fixe les règles de calcul : périmètre des consommations, année de référence, correction climatique, modulations, contenu du dossier technique. Il a été complété par une série d’arrêtés « valeurs absolues » qui fixent les Cabs par catégorie d’activité : arrêtés du 24 novembre 2020, du 13 avril 2022, puis les arrêtés III à VI, ce dernier complétant la couverture des dernières catégories (commerce, cinémas, services funéraires, banques) et précisant les catégories bureaux et administration .
Périmètre et seuils
| Critère | Règle |
|---|---|
| Activité | Tertiaire marchand ou non marchand : bureaux, commerces, enseignement, santé, hôtellerie, logistique, sport, culture, administration |
| Seuil | Surface de plancher cumulée ≥ 1 000 m², sur un bâtiment, une partie de bâtiment ou un ensemble de bâtiments d’une même unité foncière ou d’un même site |
| Mixité | Un bâtiment mixte est assujetti si ses surfaces tertiaires cumulées atteignent 1 000 m² |
| Exclusions | Constructions provisoires, lieux de culte, bâtiments de défense, de sécurité civile et de sûreté intérieure |
| Redevables | Propriétaires et preneurs à bail, chacun pour la part qui le concerne |
| Consommations comptées | Toutes les énergies, tous usages, sur l’entité fonctionnelle assujettie (EFA), en énergie finale |
| Déductions possibles | Recharge de véhicules électriques, sous conditions |
Le seuil de 1 000 m² s’apprécie sur le site, pas sur le lot. Un locataire occupant 400 m² dans un immeuble de bureaux de 6 000 m² est assujetti pour ses 400 m², au titre du bâtiment.
Obligations concrètes
Déclarer. L’assujetti crée son compte OPERAT, décrit chaque EFA (surface, catégorie d’activité, année de référence), puis déclare chaque année les consommations de l’année précédente par vecteur : électricité, gaz naturel, réseaux de chaleur et de froid, fioul, GPL, bois, autres. La plateforme calcule la consommation corrigée du climat, la compare à l’année de référence et à la valeur absolue de la catégorie, et délivre une attestation annuelle accompagnée d’une notation Éco Énergie Tertiaire.
Réduire. L’assujetti choisit librement les leviers : performance de l’enveloppe, systèmes techniques, exploitation, comportement des occupants. Les actions engagées sont décrites dans un dossier technique tenu à disposition, notamment lorsque l’assujetti demande une modulation.
Moduler, le cas échéant. Le décret prévoit trois motifs de modulation des objectifs :
| Motif | Condition | Pièce à produire |
|---|---|---|
| Contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales | Impossibilité de réaliser certaines actions | Dossier technique établi par un professionnel |
| Changement d’activité ou de volume d’activité | Variation des surfaces, des horaires, de l’intensité d’usage | Justificatifs d’exploitation, indicateurs d’intensité d’usage |
| Coût manifestement disproportionné | Temps de retour brut supérieur aux seuils de l’article 7 de l’arrêté du 10 avril 2020, appréciés levier par levier et déduction faite des aides : 30 ans pour les actions sur l’enveloppe, 15 ans pour le renouvellement des équipements énergétiques (hors consommables), 10 ans pour les systèmes d’optimisation et d’exploitation | Étude énergétique et plan d’actions chiffré |
Conserver la preuve. L’année de référence, les consommations annuelles, les surfaces, les modulations et le dossier technique doivent pouvoir être présentés à l’administration. En pratique, ils sont aussi demandés par les acquéreurs, les prêteurs et les auditeurs de durabilité.
Échéances
| Date | Obligation |
|---|---|
| 30 septembre de chaque année | Déclaration sur OPERAT des consommations de l’année précédente |
| 31 décembre 2030 | –40 % par rapport à l’année de référence, ou Cabs 2030 |
| 31 décembre 2040 | –50 %, ou Cabs 2040 |
| 31 décembre 2050 | –60 %, ou Cabs 2050 |
L’échéance 2030 se joue sur la consommation mesurée du 1er janvier au 31 décembre 2030, déclarée avant le 30 septembre 2031. Un site qui n’a pas de mesure fiable par vecteur en 2027 ne pourra pas prouver une trajectoire crédible en 2031.
Sanctions et risques
L’article L.174-1 du CCH et l’article R.174-32 organisent une réponse graduée :
- Défaut de déclaration : mise en demeure de déclarer sous trois mois ; à défaut, publication du nom de l’assujetti sur un site de l’administration (« name and shame »).
- Non-atteinte des objectifs : mise en demeure d’établir un programme d’actions sous six mois ; en cas de nouvelle carence, publication et amende administrative jusqu’à 1 500 € pour une personne physique et 7 500 € pour une personne morale, par manquement.
Le montant est faible au regard des enjeux immobiliers. Les risques réels sont ailleurs :
- décote d’un actif dont la trajectoire n’est pas tenue (dossiers de vente, financement, CRREM) ;
- litiges bailleur-preneur sur la répartition des obligations et des travaux ;
- rapport de durabilité (CSRD) ou reporting SFDR incomplet faute de données par actif ;
- perte de crédibilité auprès des prêteurs lorsque le KPI d’un prêt indexé sur la durabilité s’appuie sur les consommations déclarées.
Données nécessaires
| Donnée | Maille | Période | Preuve attendue |
|---|---|---|---|
| Surface de plancher par EFA et par catégorie d’activité | Bâtiment, partie de bâtiment | Stable dans le temps, mise à jour en cas de travaux | Plans, attestations de surface, bail |
| Consommation d’énergie finale par vecteur | EFA, bâtiment entier | Année civile complète, mensuel recommandé | Index de comptage, factures, relevés télérelevés, historiques GTB |
| Année de référence | EFA | Douze mois consécutifs postérieurs à 2010 | Consommations complètes sur tous les vecteurs de l’année retenue |
| Indicateurs d’intensité d’usage | EFA | Annuel | Effectifs, horaires d’ouverture, taux d’occupation, selon la catégorie |
| Sous-comptage par usage (chauffage, froid, ventilation, éclairage) | Bâtiment | Horaire à mensuel | Historiques GTB, sous-compteurs |
| Actions réalisées et modulations | EFA | Datées | Dossier technique, études, factures |
Le socle commun avec la CSRD, la taxonomie et le CRREM est le même : la consommation annuelle de chaque actif, séparée par vecteur, sur le bâtiment entier, rapportée à une surface stable. Ce socle mesuré une fois sert à tous les reportings.
Ce que PoP Data ESG apporte
Nous collectons les consommations à la source : compteurs de distribution, sous-compteurs, GTB et automates raccordés à notre supervision, sur le bâtiment entier et par vecteur. Chaque série est qualifiée (complétude, cohérence entre index et factures, détection des ruptures), historisée sans interruption et scellée par cachet et horodatage électroniques qualifiés.
Pour le décret tertiaire, nous restituons par EFA les consommations annuelles par vecteur au format attendu par OPERAT, l’année de référence documentée, les surfaces stables et les séries mensuelles qui étayent une demande de modulation. Le suivi infra-annuel permet de voir en cours d’année si la trajectoire 2030 est tenue, plutôt que de le découvrir à la déclaration. Nous ne rédigeons pas le dossier technique de modulation et nous ne saisissons pas la déclaration à la place de l’assujetti : nous fournissons la donnée qui la rend vérifiable.
Fiches liées
- OPERAT : la plateforme de déclaration, ses formats et son calendrier.
- Décret BACS : la GTB qui rend la trajectoire pilotable.
- CEE : le financement des actions d’efficacité énergétique.
- Directive EPBD 2024/1275 : les normes minimales de performance qui s’ajouteront à partir de 2030.
- PoP Data ESG · Vos obligations 2030 · Glossaire
Sources officielles
- Décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 (Légifrance)
- Arrêté du 10 avril 2020 relatif aux obligations d’actions de réduction (Légifrance)
- Code de la construction et de l’habitation, art. L.174-1 (Légifrance)
- Plateforme OPERAT (ADEME)
- Foire aux questions Éco Énergie Tertiaire (ministère de la Transition écologique)